שמאות מקרקעין ביהודה ושומרון

הסכם אוסלו שנחתם בשנת 1995 חילק את יהודה ושומרון (איו"ש) לשלושה אזורים, אזור A,B,C,

אזור A - האחריות הביטחונית והאזרחית  בידי הרשות הפלשתינית.

אזור B - האחריות הביטחונית בידי ישראל והאחריות האזרחית בידי הרשות הפלשתינית.

אזור C - מהווה כ- 60% משטחי איו"ש וכולל את כל  הישובים הישראלים בשטח C,

האחריות הן הביטחונית והן האזרחית בידי מדינת ישראל.

שטחי איו"ש, לא כולל מזרח ירושלים ורמת הגולן, בשטח  של כ- 5,800 קמ"ר. מהם בשליטה ביטחונית ואזרחית ישראלית כ-3,400 קמ"ר, כאשר כ- 1,100 קמ"ר אדמות מדינה. כ- 700 קמ"ר אדמות סקר וכ- 1600 קמ"ר אדמות פרטיות.

באיו"ש קיימים 3 שווקים למקרקעין:

1. השוק הישראלי כולו נמצא בתחום הישובים הישראלים כאשר הרוכשים והמוכרים הינם בעיקר  אזרחים ישראלים.

2. השוק הפלשתיני נעשות בו עסקאות במקרקעין בין תושבים פלשתינים ומתרחש בעיקר באזור A,B וגם באזור C.

3.שוק מעורב  מתרחש באזור C, המאפיין שוק זה הינו אופי רכישת הקרקעות בעיקר בין ישראלים לפלשתינים מסיבות אידיאולוגית או ספקולטיבית.

רכישות אלה מתאפיינות ברכישת קרקעות בסמוך לישובים ישראלים או מרוחקים מישובים ישראלים במטרה לפתחם ובעיקר  לבנות עליהם שכונות יהודיות.

קיימים מס' סוגי רישום בגין קרקעות אלו : קרקע הרשומה במס רכוש- מלייה, קרקע רשומה בטאבו שלא עברה הסדר וקרקע רשומה בטאבו שעברה הסדר (טאבו טורקי, טאבו אנגלי, טאבו ירדני ורישום ראשון).

הסטטוס המשפטי עשוי להיות שונה : אדמות מדינה, קרקע פרטית, קרקע מוכרזת , קרקע שנתפסה בצו תפיסה צבאי, קרקע שהופקעה, קרקע ביעוד ציבורי, קרקע נפקדים קרקע שהתקבלה בירושה, אדמות סקר,אדמות יהודים  ועוד.

לכן עסקה במקרקעין באזור C במיוחד כאשר מדובר בקרקע פנויה מצריכה בדיקה מעמיקה ע"י שמאי מקרקעין מקצועי ואמין המכיר היטב את חוקי המקרקעין, התכנון והרישום באיו"ש.

רכישת קרקע באזור C באיו"ש לרוב מתבצעת בשלוש דרכים:

   1. הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש

רכישה מהממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש (קמ"ט אפוטרופוס) נעשית באמצעות מכרזים או הקצאות (בהתאם לנוהלי רמ"י). 

בשנים האחרונות אנו עדים ללא מעט מקרים של הוצאת קרקעות ומגרשים בנויים מחוץ לתב"ע.

מדובר בקרקעות ששווקו במכרזים או בהקצאות באמצעות קמ"ט אפו' וכן במגרשים  בנויים .

במקרים אלו צוות קו כחול שהוקם במנהל האזרחי לצורך בדיקת ההכרזות, החליט להוציא  את המגרשים מחוץ לתב"ע. משמעות הדבר שהקרקע שהוצאה מחוץ לתב"ע באמצעות קו כחול אינה בבעלות הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש.

רכישות באמצעות הממונה מתאפינות בתשלום עבור הקרקע ובקבלת חוזה חכירה מהוון.

2. החטיבה להתישבות

רכישה באמצעות החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית.                                                

קמ"ט אפו' הקצה לחטיבה להתיישבות כתנועה מיישבת קרקעות לצורך הקמת ישובים. 

החטיבה להתיישבות משווקת את המגרשים בחוזה בר רשות, דהיינו ללא תמורה בגין הקרקע.

3. קרקע פרטית

מדובר בד"כ ברכישה מיזם שרכש את הקרקע מפלשתינים . מטפל ברישום  הקרקע, הכנת תב"ע  ופועל לשווק הקרקע כריקה או  כיחידות דיור . 

קרקעות פרטיות נרשמות אצל קמ"ט רישום מקרקעין. הליך הרישום והתכנון ארוך מאוד ומצריך בכל שלב של הרישום תשלום אגרות שונות, וכן דיווח לשלטונות המס בישראל ותשלום מס רכישה ומס שבח .

העסקאות באיו"ש כפופות גם  לחוק הירדני ובהתאם לכך רישום הקרקעות נעשה במספר מרשמים בהתאם לסוג הקרקע.

לאור המורכבות הרבה בביצוע עסקאות נדל"ן בתחומי איו"ש והסיכונים הרבים הכרוכים בכך קיימת חשיבות רבה לליווי עסקת הרכישה ע"י גורם מומחה המכיר היטב את המאפיינים היחודיים של עסקאות אלו וטרם ביצוע העסקה ידאג לביצוע הבדיקות הנדרשות ובפרט כשמדובר בקרקע שאינה רשומה בטאבו.

כשמאי מקרקעין ותיק ומנוסה  באיו"ש אתן  מענה מקצועי ומהימן לעוסקים בתחום המקרקעין באיו"ש .